各縣市人民政府，州人民政府各部門、各直屬機構，庫爾勒經濟技術開發區管委會，各園區（開發區）管委會：

《自治州關于加快發展保障性租賃住房的實施方案》已經州人民政府同意，現印發你們，請認真抓好貫徹落實。

巴音郭楞蒙古自治州人民政府辦公室

2022年4月8日

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相關鏈接：《自治州關于加快發展保障性租賃住房的實施方案》政策解讀

自治州關于加快發展保障性租賃住房的實施方案

為進一步擴大保障性租賃住房供給，滿足新市民、青年人等住房困難群體的住房需求，根據《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）和《自治區關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》（新政辦發〔2021〕89號），結合我州實際，制定本實施方案。

一、指導思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入學習貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會精神，貫徹落實中央民族工作會議、中央經濟工作會議和第三次中央新疆工作座談會精神，完整準確貫徹新時代黨的治疆方略，牢固樹立以人民為中心的發展思想，立足新發展階段、貫徹新發展理念、構建新發展格局，統籌疫情防控和經濟社會發展，統籌發展和安全，統籌經濟社會發展與基本民生保障，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，以深化住房供給側結構性改革為主線，通過土地、財政、稅收、金融等政策激勵措施，逐步擴大保障性租賃住房供給，著力解決好新市民、青年人等群體住房困難問題，加快構建多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度，不斷提升住房保障水平。推進以人為核心的新型城鎮化，注重城市職住平衡，鑄牢中華民族共同體意識，營造各族群眾互嵌式居住和諧局面，促進實現各族群眾住有所居。

二、規范管理

（一）嚴格主體資格

1.明確實施城市范圍。各縣市人民政府、開發區管委會根據本地實際情況，研究實施保障性租賃住房的需求和規模，經州人民政府同意報自治區保障性安居工程領導小組審核后，報請自治區人民政府確定實施城市范圍。

2.明確年度建設計劃。各縣市人民政府、開發區管委會按照“科學規劃、按需申報”的原則，明確本地年度建設計劃，并向社會公布；自治州保障性安居工程領導小組匯總初審，確定自治州年度建設計劃，經州人民政府審核同意、報請自治區保障性安居工程領導小組審核后，確定各縣市、開發區年度建設任務。

3.明確房源籌集方式。堅持“誰投資、誰所有”，充分發揮市場機制作用，積極引導多主體參與投資建設，通過新建、配建、改建、改造、長期租賃、租賃補貼和利用政府閑置住房等方式，多渠道擴大保障性租賃住房供給。

（1）支持利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房。鼓勵城郊結合區、產業集中區、交通樞紐區周邊的村鎮集體經濟組織利用集體經營性建設用地，通過自建、聯營、入股等多種方式參與建設保障性租賃住房，租賃收益按照農村集體產權制度改革要求進行量化、分紅，用于發展村集體物業經濟。建設保障性租賃住房的集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。

（2）支持各縣市、開發區企事業單位在符合規劃、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿等前提下，利用依法取得使用權的土地或自有閑置用地建設保障性租賃住房。變更土地用途的，不補繳土地價款，原劃撥性質的土地可繼續保留劃撥方式；允許土地使用權人通過自建或合作建設運營保障性租賃住房。

（3）支持產業園區、企業利用自有用地建設保障性租賃住房。產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限相應提高，提高的部分主要建設宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設成套商品住宅；鼓勵將產業園區中各項目配套比例對應的用地面積或建設面積集中起來，統一建設宿舍型保障性租賃住房，方便職工生活，便于集中管理。

（4）支持各縣市、開發區將閑置和低效利用的商業、辦公（技術業務）用房、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，按程序報批后，改建為保障性租賃住房。在改建為保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。

（5）在新建普通商品住房項目中，可配建一定比例的保障性租賃住房，具體配建比例和管理方式由各縣市人民政府、開發區管委會自行確定。

（6）鼓勵庫存房屋較多、資金壓力較大的房地產開發企業，按程序報批后，將庫存商品房變更為保障性租賃住房。

4.明確運營主體資格。支持政府公租房經營機構開展保障性租賃住房業務，鼓勵專業化、規模化住房租賃企業開展保障性租賃住房經營活動，鼓勵房地產企業、房地產經紀機構、物業服務企業通過自持、代管、租賃、購買等方式籌集房源，開展保障性租賃住房經營活動。

（二）嚴格保障標準

1.明確保障對象標準。保障性租賃住房主要解決符合條件的城市無房新市民、青年人（含各類引進人才、消防救援人員、退役軍人等群體）的階段性住房困難，不設收入線門檻。對符合條件且有未成年子女的家庭，可根據未成年子女數量在戶型選擇方面給予適當照顧。

2.明確住房建設標準。保障性租賃住房原則上以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，最大不超過120平方米，且70平方米以下小戶型套數不得低于縣市保障性租賃住房總套數的80%；用工集中、人員密集且流動性大的產業園區、企事業單位等應建設宿舍型保障性租賃住房，重點解決管理人員、技術工人等職工的階段性居住問題。保障性租賃住房建設適用標準按照《關于集中式租賃住房建設適用標準的通知》（建辦標〔2021〕19號）執行。

3.明確住房租金標準。保障性租賃住房租金接受政府指導，遵循“住戶收入可承受、財政保障可持續、企業經營可持續”的原則，租金標準低于同地段、同品質的市場租賃住房租金，原則上租金價格不高于市場租金的80%。經各縣市、開發區認定的引進高素質、高層次人才，可給予租金減免或差額補貼，具體租金減免、補貼規定由各縣市、開發區自行確定。

（三）嚴格規范管理

1.健全各項制度。各縣市、開發區要積極培育機構化、規模化、專業化的住房租賃企業，開展保障性租賃住房經營活動；要完善租金定價機制，綜合考慮保障對象支付能力、建設運營成本、本地經濟發展水平等因素，參照保障性租賃住房同區位、同地段、同類型住房市場租金核定租金，經法定程序報本級人民政府（管委會）物價部門批準后實施，租金標準應當向社會公布，并定期調整；要健全審核配租機制，根據本地實際情況，合理確定保障性租賃住房準入條件，明確申請審核輪候配租程序，準入標準實行動態管理；要嚴格使用退出管理，不得擅自改變保障性租賃住房的性質、用途及其配套設施的規劃用途。

2.規范租金使用。保障性租賃住房租金收入，原則上用于償還保障性租賃住房貸款本息及保障性租賃住房的維護、管理等。運營單位應當履行對保障性租賃住房及其配套設施的維修養護責任，確保保障性租賃住房的正常使用，維修養護費用主要通過保障性租賃住房租金收入以及配套商業服務設施租金收入解決。

3.嚴格產權管理。各縣市人民政府、開發區管委會應按照“誰投資、誰所有”的原則，對行政區域內的保障性租賃住房進行權屬登記。改建項目、長期租賃項目作為保障性租賃住房運營期不得低于五年，運營期內不變更土地使用性質、土地使用年限，不補繳土地價款，不分割登記、分割抵押、分割銷售。運營年限期滿后，如需繼續作為保障性租賃住房，產權人應于期滿前六個月，向本地保障性安居工程領導小組提出續期申請，續期時間不能超過土地使用年限；未提出申請或未獲批準的，產權人、改建、長期租賃實施單位和運營主體應積極協商退出工作，確保承租人有序退出，并于期滿后30個工作日內提出恢復原有用途的申請。

4.物業管理服務。保障性租賃住房物業服務原則上納入小區物業統一管理服務。對利用集體經營性建設用地、自有閑置用地建設和利用非居住存量房屋改建的無物業服務的保障性租賃住房，可聘請專業的物業服務企業進行物業服務，也可由運營機構自我進行管理服務。

三、組織實施

（一）強化規劃引領。將保障性租賃住房工作納入“十四五”國民經濟和社會發展規劃、國土空間規劃、城鎮體系規劃、城鎮人居環境建設規劃、住房發展規劃、老舊小區改造規劃編制內容，從頂層設計發揮引領作用，統籌推進、一體推進。

（二）確定目標計劃。各縣市人民政府、開發區管委會要摸清本地保障性租賃住房需求和存量土地、房屋資源等情況，結合現有租賃住房供求和品質狀況，從實際出發，因城施策，采取新建、配建、改建、改造、長期租賃（不低于五年）、租賃補貼和將政府閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式，切實增加供給保障能力。加快編制本地保障性租賃住房發展規劃，科學確定“十四五”期間保障性租賃住房建設目標和政策措施，制定年度建設計劃，并向社會公布。

（三）加大用地保障。各縣市人民政府、開發區管委會在編制年度住房用地供應計劃時應單列指標、優先安排、應保盡保，進一步加大保障性租賃住房用地供應。保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應，以出讓或租賃方式供應的，應將保障性租賃住房租賃價格及調整方式作為出讓或租賃的前置條件，允許出讓價款分期或分年收取。

（四）落實稅費政策

1.積極爭取通過中央、自治區現有資金渠道，加大對保障性租賃住房建設的資金支持。

2.利用非居住存量土地和房屋建設（改建）的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，比照適用住房租賃增值稅、房產稅等稅收優惠政策，其用水、用電、用氣、用暖執行民用水電氣暖價格。

3.保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費。

4.保障性租賃住房不得上市銷售或變相銷售，嚴禁以保障性租賃住房為名違規經營或騙取優惠政策。

（五）加大金融支持

1.加大對保障性租賃住房建設的金融支持力度，鼓勵銀行業金融機構以市場化方式向建設、自持運營的保障性租賃住房主體提供長期貸款；按照依法合規、風險可控、商業可持續原則，強化金融產品創新，提升金融服務質效，向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款。完善與保障性租賃住房相適應的貸款統計，在實施房地產信貸管理時予以差別化對待。嚴禁各縣市人民政府、開發區管委會在保障性租賃住房建設中違規舉債。

2.支持銀行業金融機構發行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設運營。企業持有運營的保障性租賃住房具有持續穩定現金流的，可將物業抵押作為信用增進，發行住房租賃擔保債券；支持商業保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。

3.支持保障性租賃住房建設、改造、運營企業發行不動產投資信托基金（REITs）融資。

（六）建設宜居住宅。保障性租賃住房要順應消費者對美好住區的向往，大力推進住宅產業化和節能省地環保型住宅建設，積極推廣裝配式建筑。

（七）優化審批流程。發改、自然資源、住建等部門要落實項目立項、用地、建設等網上并聯審批制度，縮短審批時限，提高審批效率，降低辦理成本，減輕企業負擔。

1.建立健全部門聯審機制。各縣市、開發區要簡化審批流程，明確操作指引，提升保障性租賃住房審批效率；不涉及土地權屬變化的項目，可用已有用地手續等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續。

2.各縣市、開發區保障性安居工程領導小組負責確定本地保障性租賃住房項目名單、建設規模及管理模式。對符合要求的保障性租賃住房項目，經住建、發改、財政、自然資源等相關部門審核通過，并逐級申報納入自治區保障性租賃住房建設計劃后，由本級保障性安居工程領導小組出具項目認定書，作為辦理審批手續、享受稅收、民用水電氣暖價格等相關優惠政策的依據。

（八）加快平臺建設。各縣市、開發區要加快住房租賃管理服務平臺建設，加強對保障性租賃住房建設、出租、運營管理和退出的全過程監督；要完善保障性租賃住房登記信息等系統，加快建立公共數據庫，推進相關信息協同共享，提高信息資源利用率，做到“一次錄入、信息共享”，實現讓數據“多跑路”，讓群眾“少跑腿”；要采取“互聯網+住房租賃+金融”模式，通過平臺實現房屋租賃信息發布、預約看房、房源信息校驗、金融服務、支付結算等，網上簽訂房屋租賃合同、網上進行房屋租賃合同備案，公布已備案住房租賃企業、經紀機構，公布住房租賃企業、經紀機構信用評級；建立住房租賃信息發布標準，確保信息真實準確，規范住房租賃交易流程，保障租賃雙方特別是承租人的合法權益；加強住房租賃市場監測，規范住房租賃市場交易行為，為各級政府決策提供科學數據基礎。

（九）構建互嵌居住。各縣市、開發區要按照“構建各民族互嵌式社會結構，發展城鎮互嵌式社區”的要求，積極推進保障性租賃住房互嵌式居住。在房源籌集、建設過程中，要按照住建部《完整居住社區建設標準（試行）》，完善相適應的市政配套基礎設施、基本公共服務設施、便民商業服務設施等，注重發揮教育、醫療、生活等公共服務設施的引導作用，建設完整社區，完善提升居住環境，為各族群眾提供共居共學共事共樂的平臺，促進各民族廣泛交往、全面交流、深度交融。

（十）加強宣傳引導。各縣市、開發區要加大對國務院、自治區、自治州發展保障性租賃住房的宣貫力度，充分用好各級各類媒體，多渠道多方位多層次向社會廣泛宣傳保障性租賃住房政策，引導市場主體積極參與保障性租賃住房建設運營管理。主動發布權威信息，積極回應社會關切，不斷提升廣大群眾的知曉率和滿意度，大力營造全社會共同關心、支持、參與保障性租賃住房建設和發展的良好氛圍。

四、壓實責任

（一）自治州及各縣市、開發區要建立保障性租賃住房工作機制，按照發展保障性租賃住房工作需要，對現有保障性安居工程領導小組成員單位進行補充完善，并將發展保障性租賃住房列入相關部門職責，由本級保障性安居工程領導小組負責推進保障性租賃住房組織協調、推進落實等日常工作。

（二）州人民政府對全州保障性租賃住房工作負總責，負責研究實施保障性租賃住房的需求和規模，統籌協調各縣市、開發區保障性租賃住房各項工作，加強組織領導和監督檢查，對各縣市、開發區發展保障性租賃住房情況實施監測評價。

（三）各縣市人民政府、開發區管委會對本地發展保障性租賃住房，促進解決新市民、青年人等群體的住房困難工作負主體責任，要將保障性租賃住房建設計劃納入本地保障性租賃住房發展規劃，確定年度建設任務，并向社會公布。

（四）各級發改、財政、自然資源、住建、稅務、人民銀行、銀保監等部門和單位要加強政策協調、工作銜接，強化業務指導，按照職責分工，加強協作、形成合力，確保各項政策落實到位。

五、保障措施

（一）將自治州保障性租賃住房工作納入自治州保障性安居工程領導小組聯席會議協同推進，定期通報工作進展，查找存在問題，研究解決措施，安排部署工作任務。

（二）州住建局要會同有關部門加大對各縣市、開發區工作的指導監督檢查，針對出現的新情況、新問題，及時完善相關工作措施，定期報告職責履行、制度建設、措施落實等情況。

（三）各縣市人民政府、開發區管委會要建立項目清單及工作臺賬，指導各項目實施主體完善項目手續、確定適用標準、合理管控租金，實行精細化管理。

（四）各縣市、開發區要把解決新市民、青年人等群體住房困難問題擺上重要議事日程，結合本地實際，在梳理現有住房保障政策基礎上，提出明確的土地、財稅、金融等支持政策的實施路徑，制定本地工作方案，編制“十四五”保障性租賃住房發展規劃，并于2022年8月底前報州住建局備案。對符合規定的均納入保障性租賃住房規范管理，及時落實各類優惠政策和稅費減免，不納入的不得享受利用非居住存量土地和房屋建設（改建）保障性租賃住房不補繳土地價款等國家對保障性租賃住房的專門支持政策。